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Vermietung von Immobilien in Österreich: Was Sie als Vermieter:in steuerlich beachten sollten
Ob Wohnung, Haus oder Gewerbeimmobilie: Die Vermietung von Immobilien in Österreich kann ein attraktives Zusatzeinkommen bedeuten – bringt aber auch steuerliche Pflichten mit sich. Wer seine Mieteinnahmen korrekt versteuern möchte, profitiert von einer kompetenten Steuerberatung. In diesem Überblick zeigen wir, worauf es steuerlich ankommt – und wann sich der Gang zum Steuerberater für Vermietung lohnt.
Worauf kommt es steuerlich bei der Vermietung an?
1. Welche Einkünfte sind zu versteuern?
Einnahmen aus der Vermietung und Verpachtung zählen in Österreich zu den Einkünften gemäß § 28 EStG. Sie sind in jedem Fall einkommensteuerpflichtig, unabhängig von der Höhe. Vermieter:innen mit Wohnsitz in Österreich geben die Mieteinnahmen im Rahmen der Einkommensteuererklärung an. Ausländische Eigentümer:innen mit Immobilien in Österreich sind beschränkt steuerpflichtig und müssen ebenfalls eine Erklärung beim Finanzamt in Österreich einreichen.
Werbungskosten wie Abschreibungen, Zinsen, Instandhaltung oder Hausverwaltung sind steuerlich absetzbar. Tipp vom Steuerberater: Je besser die Unterlagen vorbereitet sind, desto mehr steuerliches Potenzial lässt sich ausschöpfen.
2. Einnahmen versteuern – mit System
Österreich kennt ein progressives Einkommensteuersystem – das heißt: Je höher das Gesamteinkommen, desto höher der Steuersatz. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung werden dabei zum übrigen Einkommen (z. B. aus selbständiger oder unselbständiger Tätigkeit) hinzugerechnet und können somit den gesamten Steuersatz deutlich erhöhen.
Umso wichtiger ist es, alle Aufwendungen im Zusammenhang mit der Vermietung und Verpachtung sorgfältig zu dokumentieren, da sie die Steuerbemessungsgrundlage senken und somit die steuerliche Gesamtbelastung deutlich reduzieren können.
Die Anschaffungskosten der Immobilie können über viele Jahre abgeschrieben werden (AfA). Erhaltungs- und Instandsetzungskosten sind sofort oder verteilt steuerlich absetzbar.
Auch Maklerkosten, Kreditnebenkosten, Betriebskosten sowie laufende Instandhaltungen können steuerlich abgesetzt werden und somit die Steuerlast deutlich reduzieren. Wir unterstützen unsere Mandant:innen gerne dabei, alle relevanten Aufwendungen optimal zu erfassen und steuerlich bestmöglich zu nutzen, um das volle Sparpotenzial auszuschöpfen.
3. Umsatzsteuer: Wann wird sie relevant für Vermieter:innen?
Grundsätzlich sind viele Umsätze aus der Vermietung und Verpachtung in Österreich umsatzsteuerfrei (§ 6 Abs 1 Z 16 UStG) – z. B. bei der Vermietung von Büros, Geschäftsräumen oder Lagerflächen. In diesen Fällen entfällt jedoch auch der Vorsteuerabzug. Die Vermietung zu Wohnzwecken, die Beherbergung in Hotels sowie die Vermietung von Campingplätzen unterliegen dem ermäßigten Umsatzsteuersatz von 10 %.
4. Kann ich mit der Kleinunternehmerregelung Steuern sparen?
Die Kleinunternehmerregelung in Österreich (§ 6 Abs 1 Z 27 UStG) befreit Unternehmer:innen von der Erhebung der Umsatzsteuer, wenn ihr Jahresumsatz unter 55. 000 Euro (2025) liegt. Das bedeutet: Es muss keine Umsatzsteuer in Rechnung gestellt und keine Umsatzsteuervoranmeldung abgegeben werden – allerdings besteht in diesem Fall auch kein Vorsteuerabzugsrecht.
Diese Regelung kann für Vermieter:innen relevant sein, wenn sie nur geringe Mieteinnahmen erzielen und keine oder nur geringe Investitionen mit Vorsteueranteil tätigen. Bei höheren Investitionen kann ein Verzicht auf die Kleinunternehmerregelung sinnvoll sein, um den Vorsteuerabzug zu nutzen.
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