Investissements immobiliers en Autriche : Principes fiscaux pour les propriétaires étrangers
Que ce soit un appartement, une maison ou un bien commercial – la location de biens immobiliers en Autriche peut représenter une source de revenu complémentaire intéressante. Toutefois, elle s’accompagne également d’obligations fiscales. Ceux qui souhaitent déclarer correctement leurs revenus locatifs ont tout intérêt à faire appel à un conseiller fiscal. Ce guide présente les principaux aspects fiscaux à prendre en compte – et explique quand il est judicieux de consulter un expert en fiscalité pour la location immobilière.
Accompagnement global pour les investisseurs immobiliers – Acheter et louer un bien en Autriche
Nous accompagnons nos clients non seulement sur les questions fiscales, mais aussi sur les aspects juridiques et organisationnels liés à la location de biens immobiliers. De la rédaction des contrats au choix de la forme juridique appropriée, en passant par l’optimisation de votre fiscalité et la gestion complète de la comptabilité, nous offrons un service complet garantissant conformité, sécurité et efficacité. Que vous débutiez ou que vous gériez plusieurs biens, nous sommes votre partenaire de confiance pour toutes les questions liées à la location de biens en Autriche.
Contactez-nous dès maintenant.
Conseiller fiscal Autriche – Bien déclarer vos revenus locatifs
Que vous soyez un particulier ou un investisseur immobilier, les revenus locatifs issus de biens situés en Autriche sont soumis à l’impôt sur le revenu. Une déclaration correcte de vos revenus – y compris les charges déductibles et les amortissements (AfA – Absetzung für Abnutzung) – est essentielle pour une fiscalité conforme et optimisée. Un conseiller fiscal expérimenté veille à ce qu’aucune obligation fiscale ne soit négligée et vous aide à réduire votre charge fiscale de manière légale.
Si vous louez une résidence secondaire ou un appartement de vacances en Autriche, vous devez souvent prendre en compte non seulement l’impôt sur le revenu, mais aussi la TVA. En cas de location de courte durée, le taux normal de TVA peut s’appliquer. Nous vous conseillons pour déterminer s’il est judicieux d’opter pour l’assujettissement à la TVA et comment éviter les pièges fiscaux liés à la location saisonnière.
Un conseiller fiscal spécialisé dans la location de biens immobiliers en Autriche maîtrise les réglementations complexes applicables aux résidents et non-résidents. Nous vous accompagnons dès la première mise en location, dans la tenue de votre comptabilité et jusqu’à la déclaration fiscale annuelle. Dans les cas transfrontaliers – comme la double imposition entre la France et l’Autriche – une expertise fiscale solide est indispensable.
Obligations fiscales et administratives en cas de location de biens immobiliers en Autriche
Pour que les pertes fiscales des premières années soient reconnues, le droit fiscal autrichien exige une prévision de rentabilité. Celle-ci sert à démontrer qu’un excédent de recettes sur les dépenses est attendu dans un délai raisonnable. Sinon, l'administration fiscale peut considérer l'activité comme "non lucrative", entraînant l’exclusion des pertes fiscales.
Nous réalisons pour vous un calcul de prévision individualisé et documentons la viabilité économique de votre investissement pour garantir sa reconnaissance fiscale.
Les revenus issus de la location de biens immobiliers en Autriche sont qualifiés de "prestations foncières" selon le § 98 al. 1 point 6 de la loi autrichienne sur l’impôt sur le revenu (EStG). Ils sont soumis à l'imposition limitée, indépendamment du lieu de résidence du propriétaire.
Même si vous résidez à l'étranger, les revenus locatifs générés en Autriche doivent y être imposés. Cela repose notamment sur l'article 6 du modèle de convention fiscale de l’OCDE, qui prévoit l’imposition des revenus fonciers dans l’État de situation du bien – donc en Autriche.
L’obtention d’un numéro fiscal autrichien est légalement obligatoire. Par ailleurs, les propriétaires étrangers doivent déposer une déclaration fiscale autrichienne annuelle (notamment une déclaration d’impôt sur le revenu selon le § 42 EStG), dans laquelle les revenus locatifs doivent être déclarés de manière correcte.
Notre cabinet assure pour vous l'enregistrement fiscal complet, la demande de numéro fiscal et l’établissement régulier de vos déclarations fiscales en Autriche – de manière fiable, ponctuelle et conforme.
La location de courte durée via des plateformes telles qu’Airbnb peut être considérée comme une activité commerciale. Nous vérifions si votre activité locative nécessite une inscription au registre du commerce – en particulier lorsque des services annexes tels que le ménage, le petit-déjeuner ou une présentation professionnelle sont proposés.
Si une inscription est requise, nous effectuons l’enregistrement complet et assurons le suivi administratif continu en Autriche.
Si le bien immobilier est loué sans services annexes – par exemple un logement meublé sans petit-déjeuner – l’activité est généralement considérée comme non commerciale. Dans ce cas, nous nous chargeons uniquement de l’enregistrement fiscal (par exemple, TVA), sans qu’une inscription au registre du commerce soit nécessaire.
Notre cabinet veille au respect de toutes les obligations légales et assure une documentation complète et conforme à toute éventuelle vérification fiscale.
La location touristique est soumise en Autriche à un taux de TVA réduit de 10 %. Cette imposition nécessite une inscription correcte auprès de l’administration fiscale. En contrepartie, les investisseurs peuvent bénéficier du droit à déduction de la TVA – un avantage notable pour les projets de construction, rénovation ou d’aménagement.
Nous nous occupons de votre enregistrement TVA, des déclarations périodiques et de l’optimisation de votre crédit de TVA.
En cas de location touristique dans la région du Tyrol, une taxe de séjour est exigée par nuitée. Celle-ci doit être déclarée et reversée à la commune concernée.
Notre cabinet prend en charge l’intégralité de la procédure – déclaration, calcul, paiement et respect des délais – de manière sûre et conforme à la législation.
En tant que cabinet expérimenté en fiscalité immobilière internationale, nous vous proposons :
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Demande de numéro fiscal autrichien
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Tenue de la comptabilité, déclarations de TVA et déclarations fiscales annuelles
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Préparation de prévisions de rentabilité et évaluation de l’obligation commerciale
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Optimisation de la charge fiscale dans un contexte international
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Gestion de la taxe de séjour et communication avec les autorités fiscales autrichiennes
Notre accompagnement est personnalisé, numérique et multilingue. Faites confiance à notre expertise pour garantir la conformité fiscale de votre investissement et une gestion fluide de vos revenus immobiliers en Autriche.
En cas de vente d’un bien immobilier situé en Autriche, une imposition des plus-values est à prévoir. Selon la législation autrichienne, les gains issus de la vente sont soumis à un impôt forfaitaire sur les plus-values immobilières. Celui-ci s’applique également aux propriétaires étrangers.
Nous vous conseillons dès der Kaufphase, begleiten den gesamten Verkaufsprozess steuerlich und übernehmen die Erstellung der Kapitalertragsteuererklärung. So stellen wir sicher, dass auch bei einem Exit keine steuerlichen Risiken entstehen.