Wynajem nieruchomości w Austrii – Co właściciele powinni wiedzieć o podatkach
Niezależnie od tego, czy chodzi o mieszkanie, dom czy lokal użytkowy – wynajem nieruchomości w Austrii może być dochodowym źródłem dodatkowego przychodu. Wiąże się on jednak również z obowiązkami podatkowymi. Osoby, które chcą prawidłowo rozliczyć dochód z najmu, skorzystają na profesjonalnym doradztwie podatkowym. Niniejsze zestawienie przedstawia najważniejsze aspekty podatkowe i wyjaśnia, kiedy warto skonsultować się z doradcą podatkowym.
Wynajmuj nieruchomości zgodnie z przepisami – z nami po Twojej stronie.
Doradca podatkowy w Austrii – Jak prawidłowo rozliczyć dochód z najmu
Niezależnie od tego, czy jesteś osobą prywatną, czy inwestorem – dochody z najmu nieruchomości w Austrii podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Prawidłowe wykazanie dochodu – z uwzględnieniem kosztów uzyskania przychodu i amortyzacji (AfA – odpisy amortyzacyjne) – jest kluczowe dla zgodnego i efektywnego rozliczenia. Doświadczony doradca podatkowy zadba o to, aby nie przeoczyć żadnego obowiązku i pomoże zoptymalizować Twoje obciążenia podatkowe.
W przypadku wynajmu mieszkań wakacyjnych w Austrii należy zwrócić uwagę nie tylko na podatek dochodowy, ale również na podatek VAT (USt – Umsatzsteuer). W przypadku najmu krótkoterminowego może obowiązywać standardowa stawka VAT. Doradzimy Ci, czy rejestracja do VAT jest dla Ciebie opłacalna i jak uniknąć typowych błędów podatkowych w branży turystycznej i wynajmu.
Doradca podatkowy z doświadczeniem w zakresie wynajmu i dzierżawy (Vermietung und Verpachtung) zna złożone regulacje dotyczące zarówno rezydentów, jak i właścicieli zagranicznych. Wspieramy Cię od momentu zawarcia pierwszej umowy najmu, przez bieżącą księgowość, aż po roczne deklaracje podatkowe. W szczególności w przypadku transgranicznych struktur – np. unikania podwójnego opodatkowania między Niemcami a Austrią – fachowe doradztwo jest nieodzowne.
Kompleksowe wsparcie dla inwestorów nieruchomościowych
Wspieramy naszych klientów nie tylko w kwestiach podatkowych, ale także prawnych i organizacyjnych związanych z wynajmem nieruchomości. Od przygotowania umów najmu i wyboru odpowiedniej formy prawnej, po optymalizację podatkową i pełną obsługę księgową – oferujemy kompleksową usługę zapewniającą zgodność z przepisami, minimalizację ryzyka i maksymalną efektywność. Niezależnie od tego, czy dopiero zaczynasz, czy zarządzasz kilkoma nieruchomościami – jesteśmy Twoim zaufanym partnerem.
Doradca podatkowy ds. wynajmu nieruchomości w Austrii
Dochody z wynajmu i dzierżawy w Austrii są zgodnie z § 28 austriackiej ustawy o podatku dochodowym (EStG) klasyfikowane jako dochody z najmu i podlegają opodatkowaniu w każdym przypadku – niezależnie od ich wysokości.
Właściciele będący rezydentami Austrii muszą wykazywać dochody z wynajmu w corocznym zeznaniu podatkowym. Właściciele zagraniczni posiadający nieruchomości w Austrii podlegają ograniczonemu obowiązkowi podatkowemu i również muszą składać zeznania do austriackiego urzędu skarbowego.
Do kosztów uzyskania przychodu zaliczamy m.in.:
-
amortyzację,
-
odsetki od kredytów,
-
koszty remontów i konserwacji,
-
opłaty za zarządzanie nieruchomością.
💡 Wskazówka doradcy podatkowego: Im lepsza dokumentacja, tym większe możliwości optymalizacji podatkowej.
W Austrii obowiązuje progresywny system podatkowy – im wyższy całkowity dochód, tym wyższa stawka podatku. Dochody z najmu są dodawane do innych źródeł przychodu (np. działalność gospodarcza, praca) i mogą znacząco zwiększyć całkowity podatek do zapłaty.
Dlatego tak ważne jest staranne dokumentowanie wszystkich kosztów związanych z wynajmem – obniżają one podstawę opodatkowania i mogą znacząco zredukować obciążenie podatkowe.
Najważniejsze elementy:
-
Koszty nabycia nieruchomości – odpisywane amortyzacyjnie przez wiele lat (AfA).
-
Remonty i konserwacja – odliczane jednorazowo lub rozłożone na kilka lat.
-
Prowizje pośredników, opłaty kredytowe, koszty eksploatacyjne i zarządcze – również w pełni odliczalne.
Pomagamy naszym klientom zidentyfikować i poprawnie udokumentować wszystkie istotne koszty, aby zmaksymalizować korzyści podatkowe.
Zasadniczo wiele rodzajów dochodów z wynajmu i dzierżawy nieruchomości w Austrii jest zwolnionych z podatku VAT (zgodnie z § 6 ust. 1 pkt 16 austriackiej ustawy o VAT – UStG) – na przykład wynajem biur, lokali użytkowych czy magazynów.
W takich przypadkach jednak nie przysługuje prawo do odliczenia podatku naliczonego.
Wyjątki od tej zasady:
-
wynajem lokali mieszkalnych krótkoterminowo (np. turystom),
-
usługi hotelowe,
-
wynajem miejsc na kempingach.
Te formy podlegają obniżonej stawce VAT w wysokości 10%.
Austriacka regulacja dla małych przedsiębiorców (§ 6 ust. 1 pkt 27 UStG) zwalnia z obowiązku naliczania VAT, jeśli roczne obroty nie przekraczają 55 000 EUR (stan na 2025 r.).
Co to oznacza:
-
Nie ma obowiązku naliczania VAT na fakturach.
-
Nie trzeba składać deklaracji VAT.
-
Ale: brak prawa do odliczenia podatku naliczonego.
Ta regulacja może być korzystna dla właścicieli o niskich przychodach z wynajmu i bez inwestycji objętych VAT. Jeśli jednak planujesz większe inwestycje (np. remonty), warto rozważyć rezygnację z tej ulgi, by móc odliczyć VAT.