Comprar viviendas en Austria: Principios fiscales para propietarios extranjeros
Acompañamos a nuestros clientes no solo en cuestiones fiscales, sino también en los aspectos jurídicos y organizativos relacionados con la compra y el alquiler de viviendas. Desde la redacción de contratos hasta la elección de la forma jurídica más adecuada, pasando por la optimización fiscal y la gestión contable integral, ofrecemos un servicio completo que garantiza cumplimiento, seguridad y eficiencia. Tanto si está iniciándose como si gestiona varias propiedades, somos su socio de confianza para todo lo relacionado con la inversión inmobiliaria y el arrendamiento de viviendas en Austria.
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Obligaciones fiscales y administrativas en el alquiler de inmuebles en Austria
Pour que les pertes fiscales des premières années soient reconnues, le droit fiscal autrichien exige une prévision de rentabilité. Celle-ci sert à démontrer qu’un excédent de recettes sur les dépenses est attendu dans un délai raisonnable. Sinon, l'administration fiscale peut considérer l'activité comme "non lucrative", entraînant l’exclusion des pertes fiscales.
Nous réalisons pour vous un calcul de prévision individualisé et documentons la viabilité économique de votre investissement pour garantir sa reconnaissance fiscale.
Los ingresos por alquiler de bienes inmuebles en Austria se consideran "rendimientos inmobiliarios" conforme al § 98 ap. 1 pto. 6 de la Ley austríaca del Impuesto sobre la Renta (EStG). Estos están sujetos a imposición limitada, independientemente del lugar de residencia del propietario.
Aunque resida en el extranjero, los ingresos por alquiler generados en Austria deben tributar en dicho país. Esto se basa, entre otras cosas, en el artículo 6 del modelo de convenio fiscal de la OCDE, que establece que los ingresos inmobiliarios deben tributar en el Estado donde se sitúa el bien, es decir, en Austria.
La obtención de un número fiscal austríaco es obligatoria por ley. Además, los propietarios extranjeros deben presentar una declaración fiscal anual en Austria (en particular, una declaración de IRPF conforme al § 42 EStG), en la que deben declararse correctamente los ingresos por alquiler.
Nuestra asesoría se encarga del registro fiscal completo, la solicitud del número fiscal y la elaboración periódica de sus declaraciones fiscales en Austria, de forma fiable, puntual y conforme a la normativa.
El alquiler a corto plazo a través de plataformas como Airbnb puede considerarse una actividad comercial. Verificamos si su actividad de alquiler requiere inscripción en el registro mercantil, especialmente si se ofrecen servicios adicionales como limpieza, desayuno o una presentación profesional.
En caso necesario, realizamos la inscripción completa y nos encargamos del seguimiento administrativo continuo en Austria.
Si el inmueble se alquila sin servicios adicionales –por ejemplo, un piso amueblado sin desayuno–, la actividad se considera generalmente no comercial. En este caso, solo nos ocupamos del registro fiscal (por ejemplo, IVA), sin necesidad de inscripción en el registro mercantil.
Nuestra asesoría garantiza el cumplimiento de todas las obligaciones legales y una documentación completa y conforme ante posibles revisiones fiscales.
El alquiler turístico está sujeto en Austria a un tipo reducido de IVA del 10 %. Esta tributación requiere una inscripción correcta ante la administración fiscal. A cambio, los inversores pueden beneficiarse del derecho a la deducción del IVA, lo cual supone una ventaja significativa para proyectos de construcción, renovación o equipamiento.
Nos encargamos de su alta en el IVA, de las declaraciones periódicas y de la optimización de su crédito fiscal.
En caso de alquiler turístico en la región del Tirol, se aplica una tasa por noche de pernoctación. Esta debe declararse y abonarse al municipio correspondiente.
Nos encargamos de todo el proceso: declaración, cálculo, pago y cumplimiento de los plazos – de forma segura y conforme a la ley.
Como asesoría con experiencia en fiscalidad inmobiliaria internacional, le ofrecemos:
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Solicitud del número fiscal austríaco
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Contabilidad, declaraciones de IVA y declaraciones fiscales anuales
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Elaboración de previsiones de rentabilidad y evaluación de la obligación comercial
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Optimización de la carga fiscal en un contexto internacional
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Gestión de la tasa turística y comunicación con las autoridades fiscales austríacas
Nuestro acompañamiento es personalizado, digital y multilingüe. Confíe en nuestra experiencia para garantizar la conformidad fiscal de su inversión y una gestión fluida de sus ingresos inmobiliarios en Austria.
En caso de venta de un inmueble situado en Austria, es necesario tributar por las plusvalías obtenidas. Según la legislación austríaca, las ganancias procedentes de la venta están sujetas a un impuesto fijo sobre las plusvalías inmobiliarias, que también se aplica a propietarios extranjeros. Le asesoramos ya desde la fase de compra, le acompañamos fiscalmente durante todo el proceso de venta y elaboramos la declaración del impuesto sobre las ganancias de capital. Así nos aseguramos de que tampoco en la fase de salida surjan riesgos fiscales.